Investissement Locatif : fat club investisseur immobilier

L'immobilier est-il encore un bon investissement cette année

Théo Baiz on 14/10/2017 02:47

Malgré l'IFI et la "flat tax", l'investissement immobilier locatif reste très attractif

Le nouveau Projet de Loi de Finances recentre l'ISF sur l'immobilier et introduit une taxe unique à 30 % sur les plus-values et revenus d'actifs financiers. L'objectif est clair : flécher l'investissement vers les entreprises créatrices de richesses.

Traduction pour l'immobilier

o des plus-values immobilières taxées à 36,2 %
o l'Impôt sur la Fortune Immobilière, dès lors que l'immobilier net dépasse 1,3 MEUR
o des revenus fonciers soumis à un taux pouvant atteindre 62,2 %, la tranche marginale de l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, qui augmentent.

N'en jetez plus ! De ce premier niveau de lecture, l'immobilier ressort comme un actif à arbitrer au profit des actions. Seulement voilà, la lecture superficielle ne résiste pas à l'analyse : l'investissement immobilier locatif reste un actif intéressant sur lequel investir. Décryptage.

Une prime fiscale

La fiscalité apparente de l'immobilier est trompeuse. Le déploiement d'un jeu de règles complexes permet d'en maîtriser les contours : abattements de détention pour réduire le taux d'imposition ; forfaits de charges et amortissement de crédit pour rétrécir les bases taxables ; déficit foncier et amortissement loueur meublé pour gommer les revenus fonciers.

 

Sur 15 ans, la pression fiscale réelle sur les plus-values immobilières s'établit à 10 % contre 30 % pour les actifs financiers ! Sur les revenus fonciers, IFI inclus, la fiscalité ne dépasse pas 27 % ! Il faut pousser jusqu'à 20 ans de détention avant de rejoindre le taux des 30 % qui s'abat chaque année, sur les revenus générés par un portefeuille financier. La patience de l'investisseur est récompensée !

Création de valeur

On pourrait objecter qu'au-delà de la question fiscale, les placements financiers sont générateurs de plus de valeur. Mais ce serait oublier les fortes volatilités boursières, qui balaient d'un seul souffle des années de plus-values engrangées. Il suffit pour s'en convaincre d'observer la courbe du CAC40 sur les 15 dernières années. 

Finalement, en bourse, comme dans l'immobilier, l'investisseur doit s'armer de patience, sans pour autant atteindre le même niveau de récompense : l'immobilier parisien a progressé 2 fois plus vite que le CAC40 sur 15 ans.

Le risque immobilier

L'immobilier connaît bien sûr des périodes de baisse, mais dans des amplitudes 3 à 6 fois inférieures à celles de la bourse :
o -10 % en 2006 (6x moins)
o -10 % en 2008 (3x moins)
o une érosion lente de 5 % entre 2012 et 2016 (3x moins).

Dans un environnement instable et imprévisible, l'immobilier reste une valeur refuge. Les performances passées ne préjugeant pas du futur, qu'en sera-t-il des prochaines années ? Bien malin celui qui pourrait le dire. La seule analyse qui puisse être faite consiste à comparer le taux de rendement interne d'un investissement à taux de croissance équivalent (2 % par an).

Le verdict est sans appel : le taux de rendement interne de l'immobilier ressort 50 % supérieur à celui d'un placement financier. Deux facteurs érodent la capitalisation financière : les frais d'intermédiation et la rotation des lignes du portefeuille, déclencheur de fiscalité immédiate.

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